前言
澳洲房價持續走高
澳洲房地產價格在過去30年以平均每年6%房價成長, 非公寓獨立房漲幅更高達平慹每年6.8%; 租金在過去三年平均漲幅超過10%。
隨著房價及租金的不斷攀升，許多人擔心如果不在當前購入，未來可能難以負擔。
因此，特別是澳洲的留學生、家長，以及海外投資者經常向我諮詢相關問題。
為了方便大家理解，我決定選寫這篇來解釋澳洲房產市場的基礎知識，尤其是針對新移民, 投資置產, 或是幫孩子規劃未來的朋友們。
我所提供的資訊是基於澳洲各政府公開資訊及個人在澳洲各州買房置產經驗，
每個人各案不同,，仍應咨詢專業的會計師和律師。
外國人怎麼在澳洲買房，什麼是臨時居民？
外國人到底能不能買房?! 當然可以
首先，任何人都有資格在澳洲購買房地產，但非澳洲公民或永久居民在購買時會有不同程度地限制，首先先讓我們了解什麼是「外國人」。這涉及到澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的規定。
瞭解FIRB規定前，讓我們先明確外國人分為「臨時居民」和「純海外人士」兩種：
- 臨時居民：持有有效期超過12個月的臨時簽證者，例如持有伴侶簽證、工作簽證、臨時技能短缺簽證或學生簽證等臨時簽證的人，以及持有過橋簽證並已申請澳洲永久居留權的人。
- 如果臨時居民與澳洲公民作為聯合租戶共同購買澳洲房產且已結婚，臨時居民則不需要FIRB的批准。
- 純海外人士：不居住在澳洲且未持有任何澳洲簽證的人，或者持有短於12個月簽證的人，如旅遊簽證持有者。
不需要FIRB批准的外國人
以下是一些不需要FIRB批准的人群：
- 澳洲公民、在海外生活的澳洲僑民（在澳洲以外的其他國家工作的人）、居住在澳洲的澳洲公民及澳洲永久居民。
- 不需要FIRB批准
- 可以購買新房、現有房產或空地
- 可將房屋用作居住或投資
- 新西蘭公民
- 不需要FIRB批准
- 可購買新房、現有房產或空地
- 可將房屋用作居住或投資
- 購房時不要求居住在澳洲，但可能需要支付外國人印花稅。
留學生與海外買家在澳洲買房地產一定要注意的事項？
原來留學生也可以買房?有什麼隱藏成本?
在澳洲，購房的成本不僅涉及房價本身，尤其對於臨時居民和純海外人士而言，還包括多項額外的費用和稅負。這些額外的費用主要來自於外國投資審查委員會（FIRB）的申請費和各州的印花稅及附加土地稅。
FIRB申請費用
根據FIRB的規定，臨時居民和純海外人士在購買澳洲房產前需要提交購房申請，並支付相應的申請費。澳洲聯邦政府於2023年12月10日宣布對現行的外國投資審查委員會（FIRB）收費制度進行修改，主要更改包括：
| 房產價格範圍 | 2023年7月1日至2024年4月8日的費用 | 2024年4月9日至2024年6月30日的費用（已建成住宅） | 2024年4月9日至2024年6月30日的費用（新屋或近新屋及空置土地） |
| 少於 $75,000 | $4,200 | $12,600 | $4,200 |
| $1百萬或以下 | $14,100 | $42,300 | $14,100 |
| $2百萬或以下 | $28,200 | $84,600 | $28,200 |
| $3百萬或以下 | $56,400 | $169,200 | $56,400 |
| $4百萬或以下 | $84,600 | $253,800 | $84,600 |
| $5百萬或以下 | $112,800 | $338,400 | $112,800 |
這個表格顯示了不同類型房產在規定的時間內，根據房產價格的不同，所需支付的FIRB申請費用的變化.
更多細節, 請參照：澳洲稅務局（ATO）外國住宅投資者的費用。
需要各詳細針對FIRB的Q&A, 請看這篇 >>>
各州的附加印花稅
解析最複雜外國人各州附加印花稅
在澳洲購買房產，不論是澳洲公民、永久居民、臨時居民還是純海外人士，均需支付印花稅，即我們所熟知的Stamp Duty。
對於澳洲公民和永久居民而言，澳洲各州政府提供了一定程度的印花稅減免及首次置房補助，這些優惠通常不適用於學生或純海外投資者。
澳洲各州的印花稅率各不相同，因此在考慮購房時，潛在買家應詳細了解所在州的具體稅率和條件。
此外，臨時居民和純海外人士在購買房產時，除了標準的印花稅外，還需支付額外的稅費，即Surcharge Purchase Duty。
| State/Territory(州或領地) | Stamp Duty Surcharge(附加印花稅) |
| NSW ( 新南威爾州) | 自 2017 年 7 月 1 日起，8% 附加費購買者稅 （SPD） 由“外國人”在正常印花稅的基礎上支付 – 這被定義為不包括澳大利亞的 公民。 除澳大利亞人外，以下個人也不是「外國人」：澳大利亞永久居民、紐西蘭公民持有特殊類別（444）簽證和符合“200天規則”的伴侶簽證持有人。 該要求要求個人必須在合同日期前的 12 個月內在澳大利亞居住 200 天或更長時間。 所有其他人都被視為「外國人」。 最新政策：自 2025 年起，新州政府將提高附加印花稅從 8% 至 9%。( 2024 年 6 月更新) |
| VIC (維多利亞州) | 自 2019 年 7 月 1 日起，在外國買家的正常印花稅（在維多利亞州稱為“土地轉讓稅”）的基礎上，額外徵收 8% 的外國買家附加稅 （FPAD）。 如果您不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民，或紐西蘭特殊類別（444）簽證持有人，則您是“外國購買者”。 因此，該稅原則上應由澳大利亞的臨時居民以及非居民外國人支付。 |
| QLD (昆士蘭州) | 2016年7月1日或2016年7月1日，作為“外國人”的住宅物業購買者應額外繳納 7% 的附加外國收購方稅 （AFAD），原為3%，在正常印花稅的基礎上支付。 如果您不是澳大利亞公民或永久居民，則您是外國人。 永久居民持有永久簽證，或持有特殊類別（444）簽證的紐西蘭公民。 因此，該稅原則上應由澳大利亞的臨時居民以及非居民外國人支付。 |
| WA (西澳洲-珀斯) | 自 2019 年 7 月 1 日起，在外國人購買的正常印花稅的基礎上，適用 7% 的外國買家稅 （FBD）。 如果您不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民，或紐西蘭特殊類別簽證持有人，則您是“外國人”。 因此，該稅原則上應由澳大利亞的臨時居民以及非居民外國人支付。 |
| SA (南澳洲-阿德萊德) | 自 2018 年 1 月 1 日起，在外國人購買的正常印花稅的基礎上，加收 7% 的外資擁有權附加費 （FOS）。 如果您不是澳大利亞公民或澳大利亞永久居民，或紐西蘭特殊類別簽證持有人，則您是“外國人”。 因此，該稅原則上應由澳大利亞的臨時居民以及非居民外國人支付。 |
| TAS (塔斯馬尼亞州) | 自 2020 年 4 月 1 日起，8% 的外國投資者關稅附加費 （FIDS），原為 3%，在外國人購買的正常印花稅之外適用。 有一種不尋常的方法來確定誰是外國人 – 您需要提交一份帶有個人身份的表格。 但是，2001年《外國公民法》中的“外國人”不包括澳大利亞公民或澳大利亞永久居民，或紐西蘭特殊類別簽證持有人。 因此，該稅原則上應由澳大利亞的臨時居民以及非居民外國人支付。 |
| ACT (澳大利亞首都領地) | 無附加印花稅規定 |
| NT (北領地) | 無附加印花稅規定 |
純海外人士與臨時居民可以買哪些房子？新房或二手房？
首先我們要知道，澳洲房地產主要分為 新房，二手房和空置的土地。
如果純海外人士想要在澳洲置產，那他們就需要向FIRB，也就是外國投資審查委員會提出申请，只可以買新房，和空置土地。纯海外人士一般情况下是不能購買二手房的。
而臨時居民的情況就跟純海外人士不一樣, 那下面我們就分 新房、二手房和空置土地，這三樣房產來討論一下。
- 新房：臨時居民可無限制購買新房，用於自住或投資。
但注意，新房不包括翻新的舊房。若原址拆除舊房並重建的房產，除非重建房數超過原有房數，否則不被認為是新房。
- 二手房：臨時居民可購買二手房作為主要住所，但條件限制較多。臨時居民只能購買一間二手房，並且不得出租。若離開澳洲或簽證到期，必須在三個月內出售。
- 空置土地：臨時居民可購買空置土地進行開發，但必須在四年內完成建設，並在收到住宅完工證明後30天內提交證明。
純海外人士在澳洲買房可以貸款嗎？細節公開！
一分鐘讓稅懂澳洲貸款底層邏輯
在澳洲，臨時居民或純海外人士的確有機會申請個人貸款，但他們需要滿足更多條件才能獲得資格。
這些貸款在操作方式上與澳洲公民相同，但存在一些關鍵的差異。澳洲的貸款機構通常無法獲取您的海外信用歷史，這意味著您在本國的信用記錄在此不具參考價值。
因此，在貸款機構眼中，您可能看起來如同一張白紙，需要通過其他方式證明自己是值得信賴的借款人。
評估您的還款能力時，貸款機構可能會考慮以下因素：
- 提供就業證明；
- 現金儲蓄證明；
- 擁有澳洲銀行帳戶；
- 在某些情況下，您的職業類別。
此外，您可能還需要提供一定數額的現金押金來降低貸款金額，因為非居民的最高貸款比例（貸款價值比率）一般為70%，這意味著您需要支付所有政府費用以及30%的首付。
銀行或貸款機構對非居民的住房貸款政策不同，不同的貸款機構採用截然不同的信貸政策和住房貸款標準。這些差異可能導致某些銀行批准貸款，而其他銀行則可能拒絕申請、降低貸款額或要求借款人提供更大的首付。
以下是一些具體例子，說明非居民在申請貸款時可能面臨的挑戰：
- 驗證海外收入：海外工作者需提供至少三個月的銀行流水、工資證明及雇主證明等；自雇者則需提交兩年的個人及公司報稅和財務報告。
- 匯率及稅務影響：大部分銀行會對轉換後的收入進行打折處理，收入計算比例通常介於60%至90%之間。
- 海外資產和負債：客戶在海外的負債也會被納入核算範圍，您的收入需要足以覆蓋澳洲和海外的負債。
- 配偶影響：如果您的配偶不是澳洲公民或永久居民，且其收入來自海外，這可能在一定程度上影響貸款方案。此外，如果地契上有外籍伴侶的名字，可能會被收取海外印花稅。
由於這些複雜因素，選擇一位專業的非居民房貸經紀人可以幫助您導航這一複雜的貸款環境，確保找到最符合您個人需求的貸款選擇。
澳洲城市房價概覽與分析！(2024年5月更新)
澳洲房地產市場概覽
澳洲房地產市場表現出顯著的韌性，並且在穩定增長的軌道上，這得益於人口的強勁增長和一系列戰略性的利率調整。
截至2024年3月，全國房地產掛牌數量為48,793，反映出市場活力。過去12個月的總掛牌數達到506,612，較過去五年的平均量增加了4.8%，這表明市場正在從先前的低迷中強勢反彈。
拍賣清算率保持高位，顯示出買家對市場穩定性的持續興趣和信心。與早先預測市場將會下滑相反，國家房價不僅收復了去年的跌幅，還創下了新高。
截至2024年5月，全國中位房價達到890,000澳元，顯示出強勁的增長，這違背了之前的下跌預測。預計2024年房價將繼續上漲，儘管增長速度可能會比前一年的快速恢復期有所放緩。
總體市場條件
澳洲房產整體中位日數上市時間增加到36天，表明市場進入了較少競爭的階段。然而，從-4.2%到-3.6%的賣方折扣減少表明需求依然強勁。儘管自1990年以來抵押貸款負擔能力處於最糟糕狀態，潛在的利率削減可能會進一步激活市場。
澳洲買房地產的權利與義務？
澳洲買房有永久產權
在澳洲購買房產，除了首都地區堪培拉的99年產權外，其他地區均享有永久產權，這使得房產成為不可複製的寶貴資產，可以世代相傳。澳洲以其發達經濟和舒適的生活環境，成為全球移民的熱門選擇，其房產市場也因此受到全球人士的青睞。與某些國家的租賃權不同，澳洲房產是永久性的私有土地，業主擁有完全的產權和使用權。
澳洲房產所有權的持有形式
購房前，必須了解澳洲房產的幾種常見產權持有形式，以避免日後的不必要麻煩：
個人獨立擁有 (Sole ownership)：
獨立完全產權，指房產所有權或權益僅屬於一人。倘若業主去世，房產需通過遺囑認證或遺產管理法律程序，以分配給指定的受益人。
分權共有 (Tenancy in common)：
按份共有，類似持有公司股份。共有人可以按任意比例共同持有房產，且各自可依意願處理所持產權，如遺贈等。值得注意的是，若共有人之一去世，其份額不會自動轉給其他共有人，而是視為遺產的一部分，可轉讓給受益人或由遺產法定代表出售。
聯權共有 (Joint tenants)：
常見於夫妻或長期承諾伴侶之間，共有人對房產擁有平等權益。與分權共有不同，聯權共有具備生存者取得權，即若一方去世，其份額將自動轉移給其他共有人。
澳洲房產的稅務問題
一般而言，住在澳洲超過183天的個人可被視為稅務居民，需履行納稅義務。國家對房產本身不徵稅，但會對土地徵收土地稅，此稅是基於“土地價值”按年徵收。不同州的土地稅徵收日期可能於每年的12月31日或6月30日，且土地稅計算基於市政廳提供的土地價值。
土地稅通常免徵於個人自住用地和農業用地。您可以在各州稅務局官網查詢並計算應繳稅額。
空置稅
空置稅旨在警示那些購房後不將房產投放市場（如出租、自住或出售）的業主，並促進其出租，增加市場上的房屋供應。政府對一年內空置超過6個月的房屋徵收1%空置稅，此政策主要針對墨爾本市中心及近郊的第二套房產海外買家。
若房產被租用超過6個月、自住超過6個月，或有親友居住超過6個月，則可免徵此稅。
關於在澳洲買房申請貸款的淺規則？房貸細節？
當您在澳洲尋求購房貸款時，瞭解您的借貸能力（Borrowing Power）是關鍵的一步。這個指標代表您可能能從貸款機構借到的最高金額，通常是根據您的淨收入（扣除稅後的收入）與您的支出來計算的。以下是一些有助於了解澳洲購房貸款基本規則的重點：
借貸能力的計算
借貸能力通常以您的淨收入減去您的日常生活費用和其他財務承諾（如賬單、食品和燃料費用）來計算。此外，如果您有其他債務，如信用卡、汽車貸款或個人貸款，這些也會被計入您的月支出中。
了解淨收入
您的淨收入是指扣除所有稅款後的收入，這是計算借貸能力的基礎。如果您有額外的收入來源，如獎金、佣金或加班費，這些也可以計算在內。
支出和債務
您的支出包括所有固定的日常生活成本和定期的財務負擔。貸款機構在評估您的申請時，會考慮到您可能承擔的最大債務負擔，例如您的信用卡限額，即使您當前未使用這些信用卡。
貸款機構的計算方法
不同的貸款機構可能使用不同的計算公式來確定您的借貸能力。他們會考慮以下因素：
- 您的收入總額和收入類型。
- 家庭成員數量，特別是經濟依賴人。
- 您持有的擔保和非擔保債務。
- 您的生活費用。
此外，貸款機構在評估您還款能力時，會考慮到未來利率可能上升的情況，並評估您在更高還款壓力下的財務狀況。
考量未來的變數
當規劃購房時，考慮未來可能的變化是非常重要的。例如，如果您計劃在未來幾年內擴大家庭，可能會有配偶停止工作的情況，這需要在計算借貸能力時考慮進去。
建立預算和計劃
在申請貸款之前，最好回顧並評估您的財務狀況。追蹤您的支出，制定一個詳細的預算，並確定您每月能夠用於還款的金額。這將有助於您決定應該借入的合理金額。
通過理解以上的基本原則，您可以更有信心地規劃您的購房之路，並確保找到適合自己財務狀況的貸款選項。
購房後簽證到期房子怎麼辦？
我必須在簽證到期或離開澳洲前把房子賣掉嗎?
在澳洲留學的海外學生或其他海外投資者若購買了新房，便可以將其視作一項投資。
留學生簽證到期後，房產可以保留並繼續作為投資使用，無需出售。這種情況下，房產的持有者可以選擇出租房屋以獲得穩定的收入，並可以等待市場條件更為有利時再進行出售，這一過程不受時間限制。
對於購買二手房的海外投資者或學生，情況則有所不同。二手房屋不能作為投資物業持有，因此當持有者的簽證到期後，必須在三個月內將房屋出售。這一規定旨在限制非永久居民對現有住宅市場的影響，以促進房地產市場的健康和穩定發展。
如何在澳洲買房？買房程序步驟詳解
在澳洲購買房產是一個涉及多個階段和專業人員的複雜過程。由於澳洲的房產制度相當嚴謹，瞭解當地的購房流程對於每一位買家來說都是極為重要的。如果你不熟悉這個過程，可能會在不知不覺中花費過多並獲得不滿意的結果。
因此，瞭解澳洲的購房流程不僅可以幫助你有效地篩選並確定專業的服務提供者，還可以讓你在整個購房過程中保持主導權。
澳洲買房流程簡介
- 1. 確定購房預算
- 2. 確定購房區域
- 3. 組建你的購房團隊
- 4. 確定購房「必要」與「想要」條件
- 5. 搜索合適的房產
- 6. 安排房屋及蟲害檢查與盡職調查
- 7. 出價或參加拍賣
- 8. 簽訂合約
- 9. 交屋前檢查（Pre-settlement Inspection）
- 10. 交屋（Settlement）
完成交屋後，繳交印花稅，申請可能的補貼金，如果是投資房即可安排物業管理。
本文簡要的列出澳洲買房流程步驟，更多澳洲買房流程注意事項請參考 >>>
澳洲買房Q&A
最常被問到外國人買房問題, 一次告訴你
Q: 外國人在澳洲買房需要支付哪些額外費用？
A: 外國人在澳洲買房除了房價外，還需支付外國投資審查委員會（FIRB）的申請費，各州的印花稅及附加土地稅等。這些費用會根據房產價格和所在地區有所不同。
Q: 臨時居民可以購買澳洲的二手房嗎？
A: 是的，臨時居民可以購買二手房，但只能用作主要住所，且不得出租。若離開澳洲或簽證到期，必須在三個月內出售。
Q: 純海外人士可以在澳洲申請貸款嗎？
A: 可以，純海外人士可以在澳洲申請貸款，但需滿足更多條件，並需支付較高的首付比例，通常為30%。
Q: 澳洲的房地產市場目前表現如何？
A: 截至2024年5月，澳洲房地產市場表現出顯著的韌性，全國中位房價達到890,000澳元，並預計將繼續上漲。
Q: 在澳洲購房後簽證到期，房子怎麼辦？
A: 留學生簽證到期後，購買的新房可以作為投資持有並出租；購買的二手房則必須在簽證到期後三個月內出售。
Q: 在澳洲購房的主要步驟有哪些？
A: 在澳洲購房的主要步驟包括：確定購房預算、選擇購房區域、組建購房團隊、明確購房條件、搜索合適的房產、安排房屋及蟲害檢查、出價或參加拍賣、簽訂合約、進行交屋前檢查、完成交屋。
Q: 澳洲各州的印花稅是否相同？
A: 不同，澳洲各州的印花稅率和附加稅有所不同，購房者應了解所在州的具體稅率和條件。
Q: 在澳洲購房後，如何處理空置房產？
A: 在澳洲，空置房產超過一定時間可能需支付空置稅，具體規定因州而異。購房者可選擇將房產出租、自住或出售，以避免空置稅。
Q: 在澳洲購房後如何處理房產稅務問題？
A: 在澳洲購房後，住在澳洲超過183天的個人可被視為稅務居民，需履行納稅義務。澳洲不對房產本身徵稅，但會對土地徵收土地稅，具體稅額基於市政廳提供的土地價值計算。
Q: 外國人在澳洲買房的法律權益有哪些？
A: 外國人在澳洲購房享有與澳洲公民相同的法律權益，包括永久產權和使用權。購房者需遵守澳洲的相關法律法規，並可通過專業律師確保交易的合法性和安全性。
結語
澳洲房地產市場以其穩定的增長和吸引力成為許多海外買家和投資者的首選。
了解澳洲購房的基本流程、相關規定以及當前市場趨勢，可以幫助您在購房過程中做出明智的決策。
希望本文能為您提供有價值的信息，助您順利進行澳洲房地產的投資。購房前請務必諮詢專業的團隊, 包括貸款中介, 買家中介, 會計師和律師，以確保您的權益和利益得到充分保障。
澳洲買房找 Amaze Property，為您打造高效投資之路!
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